Affitto d'azienda con riscatto: cedere per gradi

In cosa consiste l'affitto d'azienda con riscatto e come funziona?

Affidi la gestione della tua azienda a chi la vuole comprare e per alcuni anni incassi un canone. Alla fine lui può, o deve, acquistarla a un prezzo già scritto nel contratto. Intanto resti proprietario.

All'affittuario passano l'attività, i contratti, i clienti, l'uso del marchio e i dipendenti. Gli immobili possono restare tuoi ed essere dati in locazione a parte. Qui parliamo di aziende sopra i 3 milioni di fatturato, dove la posta è alta e ogni clausola pesa.

• Valutazione. Si stabilisce quanto vale oggi l'azienda e quale canone può sostenere.
• Scelta dell'affittuario. Può essere un compratore esterno, i tuoi dirigenti o un familiare.
• Contratto. Fissa canone, durata, prezzo di riscatto, garanzie e obblighi di gestione.
• Periodo di affitto. L'affittuario gestisce l'azienda. Tu ricevi i conti e controlli.
• Riscatto. Alla scadenza, o prima se previsto, l'affittuario compra. Una parte dei canoni può essere scalata dal prezzo.

Chi sceglie l'affitto d'azienda con riscatto e cosa cerca?

Di solito lo sceglie chi sa gestire ma non ha subito tutto il capitale: dirigenti interni, un figlio, un imprenditore del settore che vuole crescere senza indebitarsi tutto il primo giorno. Un gruppo strutturato, in genere, preferisce comprare subito.

Chi prende in affitto cerca tre cose. La prima è il tempo per conoscere l'azienda dall'interno prima di impegnare tutto. La seconda è pagare con i flussi che l'azienda stessa produce. La terza è ridurre il rischio di scoprire problemi dopo la firma.

A te la formula dà un reddito e ti lascia proprietario fino al riscatto. Ti permette anche di vedere all'opera chi prenderà il tuo posto. Il rovescio è che il compratore ha una porta d'uscita. Se il riscatto è solo un suo diritto, può decidere di non esercitarlo e restituirti l'azienda dopo qualche anno. Per questo la forma del contratto conta quanto la persona che lo firma.

Cosa guarda per primo chi prende in affitto un'azienda con riscatto?

Guarda se l'azienda paga il canone da sola e se sta in piedi senza di te. Contano flussi stabili, clienti non troppo concentrati e una seconda linea capace di decidere.

Da parte tua serve preparare alcune cose: bilanci degli ultimi anni leggibili e coerenti, la ripartizione del fatturato per cliente, i contratti principali con le eventuali clausole sul cambio di gestione. Servono anche l'elenco del personale con livelli e anzianità, la situazione di debiti e crediti, lo stato di impianti e macchinari.

Devi poi decidere cosa resta tuo: il capannone, eventuali partecipazioni, la liquidità in eccesso. Resta infine una domanda personale: che ruolo vuoi avere nel passaggio. Alcuni titolari restano come consulenti per un periodo, altri si fanno da parte subito. In entrambi i casi va scritto nel contratto, con compiti, durata e compenso, così nessuno si chiede chi comanda. Un compratore che trova tutto in ordine si fida di più e accetta garanzie più solide.

Quanto vale l'azienda e come si fissa il prezzo di riscatto?

Il prezzo nasce da una forbice: l'EBITDA normale dell'azienda moltiplicato per un multiplo coerente con il settore, poi corretto dalla posizione finanziaria netta. Nell'affitto si aggiunge una variabile: il tempo.

Prendi un'azienda da 12 milioni con un EBITDA dell'11 %, cioè circa 1,3 milioni. Il multiplo dipende da settore, dimensione, qualità dei clienti e da quanto l'azienda dipende da te. Il debito netto abbassa il valore delle quote, la cassa in eccesso lo alza. Ne esce un intervallo, non un numero.

Nel contratto le strade sono due. Con un prezzo fisso stabilito oggi sei protetto se l'azienda cala, ma rinunci alla crescita costruita dall'affittuario. Con una formula legata ai bilanci futuri il risultato è più equo, ma servono regole precise su come si calcola l'EBITDA, per evitare che venga gonfiato o compresso. Resta da decidere quanta parte dei canoni si scala dal prezzo: più è alta, più l'affitto somiglia a una vendita a rate. Chiedi al tuo commercialista come cambia il trattamento fiscale nelle due ipotesi.

Quando NON conviene l'affitto d'azienda con riscatto?

Non conviene quando l'affittuario non ha mezzi né garanzie, quando l'azienda regge solo grazie a te o quando hai bisogno di incassare subito. In questi casi una vendita diretta, l'ingresso di un socio di maggioranza o qualche anno per preparare la seconda linea sono strade migliori.

Anche quando la formula è giusta, ci sono errori che si ripetono:

• Opzione senza obbligo. Se il riscatto è solo un diritto, rischi di riavere l'azienda impoverita. Un impegno di acquisto vincolante o penali adeguate riducono il rischio.
• Garanzie deboli. Senza fideiussione bancaria o deposito, un canone non pagato diventa una causa lunga.
• Nessun vincolo di gestione. Servono livelli minimi di attività, limiti su investimenti e personale, e il diritto di vedere i conti ogni trimestre.
• Dipendenti trascurati. I lavoratori passano all'affittuario con i diritti maturati e, se il riscatto salta, tornano a te. Chiedi al consulente del lavoro come regolare il trattamento di fine rapporto e se serve la consultazione sindacale.
• Durata eccessiva. Ogni anno in più è un anno di rischio.

Perché fare un affitto d'azienda con riscatto con Deveur?

Perché ci occupiamo solo della continuità di aziende come la tua, e sappiamo che in un affitto con riscatto il contratto conta quanto il prezzo.

Lavoriamo con aziende dal Lazio in su, in Svizzera, Germania e Francia, dove le regole su affitto, lavoro e fisco cambiano da paese a paese. Per questo coinvolgiamo dall'inizio il tuo commercialista e un legale del paese giusto.

Conosciamo chi sceglie questa formula: dirigenti che vogliono rilevare l'azienda in cui lavorano, familiari, imprenditori vicini al tuo settore. Sappiamo che a loro serve tempo e a te serve protezione. Costruiamo l'accordo partendo da qui: un canone sostenibile, garanzie vere, obblighi di gestione chiari e una fine del contratto già scritta per ogni scenario, riscatto o restituzione.

Non promettiamo un prezzo. Ti diciamo quanto vale l'azienda oggi, se l'affitto è la formula adatta o se conviene altro, e chi potrebbe essere interessato. Se la risposta è aspettare, te lo diciamo.

Come si arriva alla firma con Deveur, e quanto ti costa?

A te non costa nulla: il compenso di Deveur lo paga chi acquista, e solo a operazione conclusa. Il percorso resta riservato dal primo giorno.

• Valutazione in 72 ore. Sulla base dei bilanci ricevi, in modo riservato, una prima forbice di valore e un parere sulla formula.
• Scheda anonima. Prepariamo una scheda senza nomi, che esce solo con la tua firma.
• Riservatezza prima dei nomi. Nessun interessato conosce l'azienda senza aver firmato un accordo di riservatezza.
• Compratori verificati. Controlliamo che abbiano i mezzi per pagare canone, garanzie e riscatto.
• Trattativa e contratto. Con i tuoi consulenti si definiscono canone, durata, prezzo, garanzie e fine del contratto.

I tempi dipendono da quanto sono in ordine i documenti e da chi si fa avanti. Di norma, dalla valutazione alla firma, si ragiona in mesi.