Questa pagina spiega come vendere l'immobile dell'azienda separatamente dal resto. Puoi tenere il capannone e affittarlo a chi compra, oppure cederlo a un investitore e restare in affitto con il sale and lease back. Trovi cosa cambia per il prezzo, per i compratori e per il fisco, gli errori da evitare e come lavoriamo.
Cosa vuol dire vendere l'immobile dell'azienda separatamente?
Vuol dire che il capannone non entra nel prezzo dell'azienda. Ha un compratore, un contratto e un valore suoi.
Le strade sono due. Nella prima tieni l'immobile, magari in una società immobiliare di famiglia, e lo affitti a chi compra l'azienda. Tu incassi un canone, lui paga meno per entrare. Nella seconda vendi l'immobile a un investitore e l'azienda firma con lui un affitto lungo: è il sale and lease back. In entrambi i casi l'attività resta dov'è, con le stesse macchine e le stesse persone.
Il discorso riguarda aziende oltre i 3 milioni di fatturato. Lì il capannone può pesare quanto una parte importante dell'azienda e rallentare la trattativa. Separarlo serve a dare a ciascun bene il compratore adatto. Vale per la cessione totale con te che resti per un periodo, per l'ingresso di un socio di maggioranza e per il passaggio ai dirigenti o ai figli.
«Ho chiamato un giovedì, mi ha richiamato una persona il venerdì. Mi ha fatto dieci domande e mi ha detto subito che la mia non era un'azienda da 20 milioni di prezzo. Mi ha fatto risparmiare un anno.»
Paola, 61 anni, distribuzione di ricambi, provincia di Treviso
Chi compra l'azienda e chi compra il capannone?
Quasi sempre sono compratori diversi, con mezzi e obiettivi diversi. Chi compra l'azienda paga la capacità di fare utili. Chi compra l'immobile paga un affitto sicuro.
Se li metti in un'unica offerta, uno dei due paga per qualcosa che non gli interessa.
- L'industriale o il fondo. Cerca clienti, margini, squadra e mercato. Il mattone gli blocca capitale che preferisce usare per crescere.
- I dirigenti o la famiglia. Hanno meno mezzi. Togliere l'immobile dal prezzo può rendere l'acquisto finanziabile.
- L'investitore immobiliare. Guarda la posizione, lo stato dell'edificio, la durata del contratto e la solidità di chi paga. Dell'officina gli importa poco, purché l'inquilino resti.
- Tu stesso. Se tieni l'immobile diventi il padrone di casa dell'azienda che hai costruito. Avrai una rendita, ma anche un ruolo nuovo da gestire.
Vendere l'immobile a parte: sale and lease back
Lo facciamo spesso, con aziende oltre €3M+: lascia nome, telefono e ragione sociale e ti chiama una persona, in forma riservata.
Su cosa si concentrano per primi i compratori quando il capannone resta fuori?
Sul canone. Chi compra l'azienda vuole un affitto di mercato e un contratto lungo. Chi compra l'immobile vuole la stessa cosa, vista dall'altra parte.
Un canone troppo alto gonfia il valore dell'immobile e toglie margine all'azienda. Il compratore se ne accorge subito e lo sconta dal prezzo. Un canone troppo basso fa l'opposto, e l'investitore non lo accetta. Per questo serve una perizia indipendente sull'affitto, non una cifra decisa in famiglia. Subito dopo vengono la durata e le clausole: rinnovi, prelazione, chi paga tetto, impianti e adeguamenti.
Da parte tua servono pochi documenti, ma in ordine:
Vuoi sapere che numero fa la tua azienda?
Nome, telefono e ragione sociale: ti chiama una persona, in forma riservata, e entro 72 ore hai una forbice di valore. Chi cede non paga nulla.
- visure e planimetrie;
- conformità urbanistica e catastale;
- certificazioni degli impianti;
- contratti già in essere tra azienda e immobiliare;
- elenco di ipoteche e finanziamenti.
Un abuso edilizio dimenticato o un tetto da bonificare fermano una vendita più di un bilancio debole.
Quanto cambia il prezzo dell'azienda se vendi l'immobile a parte?
Il prezzo dell'azienda scende, perché il canone diventa un costo. La somma delle due vendite però può risultare più alta, o più facile da chiudere.
La forbice di valore si forma così. Si parte dall'EBITDA, cioè il margine prima di interessi, tasse e ammortamenti. Prendi un'azienda da 12 milioni con un EBITDA dell'11 %, circa 1,3 milioni. Se da domani paga 200 mila euro d'affitto, l'EBITDA su cui si tratta scende a 1,1 milioni. Su quel numero il compratore applica un multiplo, che dipende da settore, clienti, dimensione e rischio. Poi si aggiunge la cassa e si tolgono i debiti: è la posizione finanziaria netta. Se il mutuo gravava sul capannone, esce insieme a lui.
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L'immobile invece si valuta per quello che rende: il canone confrontato con il rendimento che un investitore si aspetta. Nessuno può dirti in anticipo quale strada darà di più. Si calcolano entrambe con le stesse ipotesi e si confrontano.
Quando NON conviene vendere il capannone separatamente?
Non conviene quando l'immobile è costruito su misura per quel processo e nessun altro lo vorrebbe. Non conviene nemmeno quando il canone chiesto da un investitore schiaccia i margini dell'azienda.
In questi casi il capannone vale soprattutto per chi ci lavora, ed è meglio lasciarlo dentro la cessione. Lo stesso vale se l'azienda dovrà trasferirsi o ampliarsi nei prossimi anni: un contratto lungo la lega a un edificio che non le serve più.
«Avevo 66 anni e un'azienda da 14 milioni a Reggio Emilia. Mia figlia fa il medico, mio figlio vive a Berlino. Pensavo che vendere volesse dire sparire. Sono rimasto due anni, e i miei 70 dipendenti sono ancora lì.»
Giorgio, 68 anni, stampaggio lamiera, Reggio Emilia
A volte conviene aspettare: prima si sistema la conformità, si rinegozia un mutuo o si chiude un contenzioso. Altre volte conviene non vendere affatto e tenere l'immobile come rendita per la famiglia.
Gli errori tipici si ripetono:
- fissare il canone a occhio;
- separare l'immobile all'ultimo momento;
- firmare un affitto breve, che spaventa il compratore e la sua banca;
- scoprire tardi le imposte sulla plusvalenza.
Chiedi al tuo commercialista quanto pagheresti con ciascuna strada. Chiedigli anche se, nel tuo caso, ha senso una scissione verso una società immobiliare.
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Come si arriva alla firma con Deveur, e quanto ti costa?
Si parte da una valutazione riservata in 72 ore e si arriva alla firma con compratori dai mezzi verificati. A te non costa nulla: il nostro compenso lo paga chi acquista, a operazione conclusa.
- Valutazione. In 72 ore ti diamo una forbice di valore, con e senza immobile, sui numeri che ci mandi.
- Scheda anonima. Descrive l'azienda senza nome e senza dettagli riconoscibili. Esce solo dopo la tua firma.
- Riservatezza. Nessun nome viene fatto prima che il compratore abbia firmato un accordo di riservatezza.
- Compratori verificati. Presentiamo solo chi ha dimostrato di avere i mezzi, per l'azienda e, se serve, per l'immobile.
- Trattativa e firma. Affitto e cessione si negoziano insieme, perché l'uno regge l'altro.
I tempi dipendono soprattutto da quanto sono in ordine i documenti. La parte immobiliare può procedere in parallelo, senza allungare la cessione. Non ci sono anticipi né percentuali a tuo carico.
Perché separare l'immobile con Deveur e non da solo?
Perché la vendita del capannone e quella dell'azienda vanno pensate insieme, e noi le guardiamo insieme fin dal primo giorno.
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Sappiamo che il canone è il punto delicato: se è sbagliato, una delle due trattative si incrina. Per questo lo facciamo stimare prima di parlare con chiunque. Sappiamo anche che chi compra un'azienda e chi compra un immobile ragionano in modo diverso, e che serve qualcuno che tenga allineati i due tavoli.
Lavoriamo in Italia dal Lazio in su, in Svizzera, in Germania e in Francia. Le regole sugli affitti commerciali e sul fisco cambiano da un paese all'altro. Per questo ogni ipotesi passa dal tuo commercialista prima di diventare un'offerta.
Non decidiamo noi se tenere l'immobile o venderlo. Ti mettiamo davanti i due conti, costruiti con le stesse ipotesi, e ti diciamo con franchezza quando una strada non regge. Poi scegli tu, anche di lasciare le cose come stanno.
«Ho chiamato un giovedì, mi ha richiamato una persona il venerdì. Mi ha fatto dieci domande e mi ha detto subito che la mia non era un'azienda da 20 milioni di prezzo. Mi ha fatto risparmiare un anno.»
Paola, 61 anni, distribuzione di ricambi, provincia di Treviso
Le domande che ci fanno sull'immobile
Posso vendere l'azienda e tenermi il capannone dandolo in affitto al compratore?
Sì. L'azienda passa al compratore e l'immobile resta a te o alla tua società immobiliare, che incassa un canone. Serve un contratto lungo, con un affitto di mercato stabilito da una perizia indipendente. Il compratore metterà quel canone nel conto del prezzo, e la sua banca leggerà il contratto prima di finanziarlo.
Cos'è il sale and lease back del capannone aziendale?
È la vendita dell'immobile a un investitore. Nello stesso momento l'azienda firma con lui un contratto d'affitto e continua a lavorare dov'è. Chi vende incassa il valore del capannone, l'azienda non trasloca e l'investitore ottiene un inquilino già avviato. Funziona se il canone è sostenibile per l'azienda e se la durata del contratto è adeguata per l'investitore.
Vendere l'immobile dell'azienda separatamente fa scendere il prezzo dell'azienda?
Il prezzo dell'azienda sì, perché da quel momento paga un affitto e il suo margine si riduce. In cambio, però, incassi il valore dell'immobile o la sua rendita. Per capire se conviene vanno messi a confronto i due totali, calcolati con le stesse ipotesi. Prima di quel calcolo, nessuno può dirti quale strada darà di più.
Come si stabilisce il canone quando si vende l'azienda e si tiene l'immobile?
Con una perizia indipendente che confronta il tuo capannone con immobili simili nella stessa zona. Un canone troppo alto viene scontato dal prezzo dell'azienda, uno troppo basso ti penalizza come proprietario. Il canone va fissato prima di presentare l'azienda ai compratori. Così la trattativa parte da numeri che reggono e non si riapre a metà strada.
Quante tasse si pagano sulla plusvalenza del capannone venduto a parte?
Dipende da chi possiede l'immobile, da quando è stato acquistato, da come è stato ammortizzato e dal paese in cui si trova. Non esiste una risposta valida per tutti. Chiedi al tuo commercialista di calcolare il carico fiscale in entrambi i casi, immobile venduto insieme all'azienda o separatamente, prima di decidere la strada.
Conviene spostare il capannone in una società immobiliare prima di vendere l'azienda?
In alcuni casi sì. La separazione rende più pulita la cessione e lascia alla famiglia un bene che produce reddito. Ha però costi, tempi e conseguenze fiscali che vanno valutati con cura. Chiedi al tuo commercialista se una scissione ha senso nel tuo caso e quanto prima va fatta rispetto alla vendita.
Chi compra un capannone industriale già affittato a un'azienda?
Di solito un investitore immobiliare, che cerca un reddito stabile più che un'attività da gestire. Guarda la posizione, lo stato dell'edificio, la durata del contratto e la solidità dell'inquilino. È un compratore diverso da chi acquista l'azienda. Per questo le due vendite si preparano in parallelo, ciascuna con i propri documenti.
Quanto deve durare il contratto d'affitto dopo un sale and lease back?
Abbastanza a lungo da tranquillizzare tutti: il compratore dell'azienda, la banca che lo finanzia e l'investitore che compra l'immobile. Un contratto breve li preoccupa tutti e tre. Le durate minime, i rinnovi e le clausole di recesso cambiano da paese a paese. Su questo chiedi al tuo avvocato prima di firmare.
Se il capannone ha ancora un mutuo, posso venderlo separatamente dall'azienda?
Sì, ma il mutuo va gestito nella vendita: si estingue con il ricavato oppure si concorda con la banca come trattarlo. Nel calcolo del valore dell'azienda quel debito esce insieme all'immobile e cambia la posizione finanziaria netta. Porta subito il piano di ammortamento e l'elenco delle ipoteche, per evitare sorprese durante la trattativa.
Posso passare l'azienda ai figli e vendere l'immobile a un investitore?
Si può fare. Per chi subentra, togliere l'immobile dal prezzo spesso rende il passaggio più sostenibile. Il canone però peserà sui conti dell'azienda che i figli dovranno guidare, quindi va misurato con attenzione. Valuta anche l'alternativa di tenere l'immobile in famiglia come rendita. Chiedi al tuo commercialista come cambia il carico fiscale nei due casi.
Quanto costa farsi seguire da Deveur per vendere l'immobile dell'azienda separatamente?
A chi cede non costa nulla. Il compenso di Deveur lo paga chi acquista, a operazione conclusa. Si parte da una valutazione riservata in 72 ore, con e senza immobile. La scheda anonima esce solo con la tua firma e nessun nome viene fatto prima di un accordo di riservatezza. Presentiamo solo compratori che hanno dimostrato di avere i mezzi.
Il primo passo è una telefonata di dieci minuti
Lascia un recapito: ti chiama una persona, in forma riservata, e entro 72 ore hai una forbice di valore. Chi cede non paga nulla.
Parla con una persona, non con un modulo
Nome, telefono e ragione sociale. Ti chiamiamo noi e entro 72 ore hai la valutazione riservata. Chi cede non paga nulla.